Mit diesen Nebenkosten müssen Sie beim Kauf eines Grundstücks rechnen

Befinden Sie sich auf Grundstückssuche, so sollten Sie nicht nur den reinen Kaufpreis für das Grundstück in Ihre Kalkulation einbeziehen, sondern auch an die Nebenkosten denken, die beim Grundstückskauf auf Sie zukommen. Diese bestehen unter anderem aus:

• Vermessungsgebühren
• Bodengutachten
• Gerichtsgebühren
• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren
• Maklercourtage
• Wertermittlungen
• Genehmigungsgebühren
• Erschließungskosten
• Straßen- und Wegekosten
• Abbruchkosten

Wie hoch fallen diese Kosten aus und werden sie alle fällig? Das ist eine berechtigte Frage, die wir im weiteren Verlauf klären wollen.

Die Vermessungsgebühren beim Grundstückskauf

Die Vermessungsgebühren sind beim Grundstückskauf nur dann notwendig, wenn das Grundstück bisher noch nicht vermessen wurde. Das dürfte aber in den seltensten Fällen gegeben sein. Müssen Sie trotzdem eine Vermessung vornehmen lassen, rechnen Sie mit etwa 1.000 Euro für die Feststellung der Grenzen an fünf Messpunkten. Generell zu zahlen sind allerdings die Kosten für das Einmessen des geplanten Hauses. Werden beide Messungen fest, rechnen Sie mit Kosten ab etwa 2.000 Euro.

Das Bodengutachten beim Grundstückskauf

Das Bodengutachten gehört zu den Kosten, die mit hoher Wahrscheinlichkeit anfallen, da es für den späteren Bau des Hauses nötig ist. (Mehr Infos zum Bodengutachten finden Sie hier) Hierbei sind vor allem Angaben zum geologischen Bodenaufbau, zum Grundwasserspiegel, im Boden vorhandenen Schadstoffen und ähnlichem aufzulisten. Auch eventuelle Maßnahmen, wie Sie weiter vorgehen sollten (z. B. um Schadstoffe zu beseitigen), sind im Bodengutachten enthalten. Die Kosten dafür belaufen sich auf durchschnittlich 500 Euro.

Die Gerichtsgebühren beim Grundstückskauf

Außerdem fallen Gerichtsgebühren an, wenn eine Eintragung im Grundbuch durchgeführt wird. Sie müssen dabei für jeden Grundbucheintrag zahlen, von der Auflassungsvormerkung über den Katastereintrag und die Löschung der Auflassungsvormerkung oder der Grundpfandrechte der Gläubiger des Vorbesitzers bis hin zur Eintragung von Ihnen als neuem Grundstückseigentümer.

Beispielhaft seien hierfür folgende Gebühren genannt, die sich jedoch je nach Landkreis und Region unterscheiden können:

Eintrag Auflassungsvormerkung                   ca. 75 Euro

Eintragung Grundpfandrecht                        ca. 460 Euro

Eintrag des neuen Eigentümers                     ca. 150 Euro

Löschung Auflassungsvormerkung                ca. 40 Euro

Gesamte Gerichtskosten                                ca. 725 Euro

Die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf

Darüber hinaus hält der Fiskus seine Hand auf, wenn Sie ein Grundstück kaufen. Sie müssen dann die Grunderwerbsteuer zahlen. Diese liegt zwischen 3,5 und bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland. Zu unterscheiden ist, ob Sie ein unbebautes Grundstück kaufen oder ein Grundstück vom Bauträger, mit dem Sie anschließend auch Ihr Haus bauen wollen. Im letzteren Fall müssen Sie auf die Gesamtkosten (Haus + Grundstück) die Grunderwerbsteuer zahlen.

Beispiel

Grundstück in Bayern mit 500 qm zu 92 Euro/qm    =         500 qm * 92 Euro/qm = 46.000 Euro

Grunderwerbsteuer    = 3,5 % (Bayern)                  =         46.000 Euro * 3,5 % = 1.610 Euro

Wird das gleiche Grundstück vom Bauträger erworben, der anschließend ein Haus darauf bauen soll, ergibt sich folgende Rechnung:

Kosten Hausbau                                                        =         125.000 Euro

Gesamtkosten                                                            =         46.000 Euro + 125.000 Euro = 171.000 Euro

Grunderwerbsteuer    = 3,5 % (Bayern)                   =         171.000 Euro * 3,5 % = 5.985 Euro

Die Notargebühren beim Grundstückskauf

Hinzu kommen außerdem die Gebühren für den Notar, denn der Eigentumsübergang von Immobilien ist in Deutschland nur mit einer Beurkundung des Vertrags durch den Notar möglich. Im Schnitt fallen hierfür Kosten in Höhe von einem bis zwei Prozent des Kaufpreises an.

Beispiel:

Kaufpreis                                                                   =         46.000 Euro

Notargebühren           = 1,5 %                                  =         46.000 Euro * 1,5 % = 690 Euro

Allerdings können diese Gebühren nach oben abweichen, je nachdem, welche Aufgaben der Notar alle übernehmen soll. Nicht zu vergessen sind hier auch die Kosten für das Gericht, wenn Grundbucheintragungen vorgenommen werden.

Die Maklercourtage beim Grundstückskauf

Auch wenn es freilich günstiger ist, ein Grundstück ohne das Einschalten eines Maklers zu erwerben, ist es oftmals nicht mehr möglich, entsprechende Angebote auf dem Markt zu finden. Die meisten Grundstückskäufer können also den Makler gar nicht umgehen. (Wie finden Sie einen guten Makler?) Er verlangt für seine Dienste ebenfalls einen prozentualen Wert des Kaufpreises, der in der Regel zwischen drei und sechs Prozent, in Einzelfällen auch darüber liegt.

Beispiel:

Kaufpreis                                                                   =         46.000 Euro

Maklercourtage          = 4,5 %                                  =         46.000 Euro * 4,5 % = 2.070 Euro

Die Kosten für Wertermittlungen beim Grundstückskauf

Nebenkosten beim Grundstückskauf sind auch Kosten für die Wertermittlung. Um herauszufinden, ob der angebotene Kaufpreis angemessen ist, können Sie einen Gutachter mit der Grundstückswertbegutachtung beauftragen.  Dafür fallen weitere Kosten an. Diese sind in der Regel in den Honorar- und Gebührenordnungen der jeweiligen Berufsgruppe festgelegt. Sie unterscheiden sich je nachdem, ob Sie einen Gutachter, einen Sachverständigen, einen Architekten oder andere Personen mit dem Gutachten beauftragen. Die Kosten sind ebenfalls abhängig vom Grundstückswert, der ermittelt wird. Im Beispiel dürften sie um die 400 Euro liegen, können aber auch wieder deutlich abweichen.

Die Genehmigungsgebühren beim Grundstückskauf

Zusätzlich können Genehmigungsgebühren beim Grundstückskauf anfallen. Mit ihnen müssen Sie rechnen, wenn beispielsweise ein Grundstück erst noch geteilt werden muss. Auch die Löschung von Baulasten bzw. deren Eintragung kann Genehmigungsgebühren nach sich ziehen. Sie werden von den örtlichen Bauaufsichtsbehörden berechnet. Allerdings kommen sie in der Praxis eher seltener vor.

Die Erschließungskosten beim Grundstückskauf

Wichtig sind außerdem die Erschließungskosten. Beachten Sie: Auch wenn Sie ein voll erschlossenes Grundstück (Was bedeutet voll erschlossen?) kaufen (Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon usw. liegen an), kann es sein, dass diese Kosten von der Gemeinde noch nicht berechnet wurden. Sie werden immer dem aktuellen Eigentümer zur Last gelegt. Achten Sie daher darauf, dass Sie sich vom Verkäufer eine Versicherung einholen, dass die Erschließungskosten bereits gezahlt sind. Diese sollte im Notarvertrag festgehalten werden. So können Sie den bisherigen Eigentümer, sollten noch Erschließungskosten an Sie berechnet werden, dafür haftbar machen.

Die Straßen- und Wegekosten beim Grundstückskauf

Hinzu kommen eventuell noch anfallende Straßen- und Wegekosten. Vor allem bei neuen Baugebieten, zu denen bisher nur unbefestigte Wege führen, sieht sich die Gemeinde in der Pflicht, diese Wege und Straßen auszubauen. Die dafür anfallenden Kosten werden zumindest teilweise den Anwohnern in Rechnung gestellt. Schnell kommen hierbei mehrere Tausend Euro zusammen.

Die Abbruchkosten beim Grundstückskauf

Bleiben noch die Abbruchkosten. Sie fallen an, wenn auf dem Grundstück noch alte Gebäude oder Bäume stehen, die vor dem Bau eines neuen Hauses entfernt werden müssen. Je nach Umfang der notwendigen Abbruch- bzw. Baumfällarbeiten können auch hier schnell Kosten von mehreren Tausend Euro entstehen.

Fazit: Nebenkosten beim Grundstückskauf nie vergessen

Im Fazit lässt sich also festhalten, dass Sie sich von einem vermeintlich günstigen Kaufpreis für ein Grundstück nicht blenden lassen sollten. Bedenken Sie auch, dass hier viele Nebenkosten lauern, die das gesamte Grundstück deutlich verteuern können. Bei den Makler- und Notargebühren müssen Sie zudem noch die gesetzliche Mehrwertsteuer (19 Prozent) einrechnen, die noch obendrauf kommt.